人民法院案例库：不宜认定地下车库已随小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有
董清华律师服务网 http://www.dqhfww.com 2024-04-07

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参考案例某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案

2023-07-2-121-002 / 民事 / 物业服务合同纠纷 / 最高人民法院 / 2019.09.18 / （2018）最高法民再263号 / 再审

裁判要旨

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

观点

主编：江必新、夏道虎

来源：中华人民共和国民法典重点条文实务详解（上）

目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：一是独立车库。多见于高档住宅小区，是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于业主的权利证书中，实践中争议不大。二是地面车位。仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的供停放汽车的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。由于地面车位所在的地面面积包括在小区总土地使用权面积之内，因此，地面车位一般属于全体业主共有。三是规划范围内未约定归属的地下车位。对地下车位没有约定的，应当归建设单位所有。首先，原始权利应当归属于开发商，其才可以出售、附赠、出租。由于建造地下车库的地下空间处于地表以下至建筑物、其他附着物的最深基础平面以上，而这部分空间是土地使用权人也即房地产开发商在地表上建造建筑物、附着物的基础工程所必需的，属于土地使用权效力所及的范围之内，因此，建造地下车库的地下空间的使用权归属于房地产开发商，地下车库的原始所有权也应属于房地产开发商。其次，对于规划内的车位四至范围明确，有独立的出入口，已经成为与住房相区别的、独立的特定物，不构成主从之物。对住户来说，不能因其购买了楼房就自然取得了对车位部分的所有权。再次，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据，因此车位、车库应当推定为属于投资人即建设单位所有。最后人防车位。基于人防车位的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜认定属于建设单位或者全体业主所有。建设单位基于对人防车位的投资行为，可以依法享有对人防车位进行使用、管理与收益的权利。