住建部出手！新建住宅层高不低于3米，删除“取消公摊”条款！…你的住房或还有这些大变化
董清华律师服务网 http://www.dqhfww.com 2022-03-22
来源：央视网、住建部、问律
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导读：近日，住房和城乡建设部就《住宅项目规范》（征求意见稿）向社会公开征求意见。对于新建住宅建筑电梯设置，征求意见稿要求，入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，且轿厢深度不应小于1.40米，宽度不应小于1.10米，呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85米至1.10米。
征求意见稿提出，对于公共楼梯的设置，楼梯扶手高度不应小于0.90米；楼梯井净宽大于0.11米时，必须采取防止坠落和儿童攀登的措施。对于配套设施，住宅项目应配套建设机动车停车场所；配套车位数量应根据当地机动化发展水平、住宅项目所处的区位、用地及公共交通条件综合确定，并应符合下列规定：应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件；应设无障碍停车位。
在场地方面，征求意见稿要求，集中绿地宽度不应小于8米；集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于三分之一，并应设老年人和儿童活动场地。此外，住宅建筑应配建附属道路，应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通，并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统。
征求意见稿还要求，卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015米，并应以斜坡过渡。新建住宅建筑的层高不应低于 3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于 2.10m，且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3。
全文：
其中比较重大的变化如下：对新的住宅产品有了进一步的提升要求1、层高不应低于3．00m。点评：此处要区分清楚层高和净高的关系，事实上很多新房销售也经常混淆净高和层高进行宣传。建筑层高为上下两层楼面之间的垂直距离，一般我们普通购房者能够进行测量的是室内净高（已经扣除了楼板厚度等）。实际上，目前西安大部分新建住宅的层高已经都在3m以上了，只有极少数开发商还有2．9m的产品。2、新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0．90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0．80m。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。点评：该项举措可以有效避免，两邻居入户门“打架”的情况发生。3、二层及二层以上的住宅，每单元应至少设置1台电梯。点评：基本上除了单层平房（事实上也不太有这样的产品），目前所有住宅项目都必须每个单元设置至少一部电梯，即使两层、三层别墅类产品估计也是如此。这就意味着，没有电梯的产品逐步退出历史舞台了。4、四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。点评：这条主要是考虑到适老化和医疗救急的情况，以后产品的电梯也必须做到担架电梯的尺寸了。5、十二层及以上的住宅，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33m的住宅，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。点评：从品质上来说电梯配比高，是住宅品质更高的表现，但副作用是：未来高层住宅的产品至少得两梯两户，随之而来的是得房率又会降低。6、住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件；点评：随着新能源车数量的增多，新建小区配置充电桩成了必不可少的要求。7、新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm。点评：之前的确是有开发商的新小区交付，业主发现楼板厚度只有90mm不到的，楼板太薄属实没啥安全感，这样规定清楚了也好，安全性的问题不能省。除了以上看点外，还有一点需要注意。2019年首次公开征求意见的《住宅项目规范》版本中有出现：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述。但在第二次公开征求意见的中，却不见相关字样，如今在第三版内容中，依然不见踪影。这也就意味着，取消公摊还需克服重重阻力，试图一蹴而就取消公摊面积并不现实。毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系，牵一发而动全身，需要有一个转换的过程，其中还涉及众多既得利益者。因此，接下来，公摊面积这笔冤枉钱，购房者仍然要继续承担，而分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式，还需要一两年的探索。根据住房和城乡建设部工程建设标准编制工作计划，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。
全文如下：
住宅项目规范
Project Code for Residential Building
（征求意见稿）
目 次
1 总则
2 基本规定
2.1 规模与布局
2.2 建设要求
2.3 使用维护
3 居住环境
3.1 空间环境
3.2 场地6
3.3 配套设施
4 建筑空间
4.1 套内空间
4.2 公共空间
5 结构安全
6 室内环境
6.1 声环境
6.2 光环境
6.3 热环境
7 建筑设备
7.1 给水排水
7.2 供暖、通风与空调
7.3 燃气
7.4 电气
7.5 智能化
1 总则
1.0.1 为促进住宅建设高质量发展，保障居民的基本住房条件和居住环境，制定本规范。
1.0.2 城镇住宅项目建设、使用和维护必须执行本规范。本规范不适用于农村住宅项目。
1.0.3 住宅项目建设应以适用、经济、绿色、美观为目标，并应遵循下列原则：
1 安全耐久，经济合理；
2 以人为本，健康宜居；
3 节约资源，保护环境；
4 因地制宜，文化传承。
1.0.4 工程建设所采用的技术方法和措施是否符合本规范要求，由相关责任主体判定。其中，创新性的技术方法和措施，应进行论证并符合本规范中有关性能的要求。
2 基本规定
2.1 规模与布局
2.1.1 住宅项目建设规模应根据所在地经济社会发展水平、市场需求和配套条件等，经调查研究、科学预测后合理确定。
2.1.2 住宅项目应包括1栋或多栋住宅建筑。住宅项目较大时，应以城镇道路划分形成若干居住街坊。
2.1.3 住宅项目应以满足居住需求为目的，合理布局住宅建筑、工程设施及管线、场地和配套设施，并应符合下列规定：
1 住宅建筑应由一个或多个供家庭使用的独立居住空间组成。
2 工程设施及管线应包括给水排水系统及设备、供电系统及设备、通信和有线广播电视等智能化系统及设备、消防设施设备等；采暖地区尚应有供暖系统及设备；有燃气供应的地区尚应有燃气供应系统及设备。
3 场地应包括道路、绿地、非机动车停车场所等基本用地空间。
4 配套设施应包括公共管理与公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站设施及社区服务设施、便民服务设施等。
2.1.4 住宅建筑应根据所在地区气候、地质及地形地貌等自然条件，因地制宜、合理布局。
2.2 建设要求
2.2.1 住宅项目不应在有滑坡、泥石流、山洪、地震断裂带等自然灾害威胁的地段选址建设，且与危险化学品、易燃易爆品及电磁辐射等危险源的距离必须符合有关安全规定。
2.2.2 住宅项目建设应合理、有效地利用土地和空间。
2.2.3 住宅项目应满足无障碍使用要求。
2.2.4 住宅项目中的建筑小品、围墙等附属设施应采取防坍塌、防坠落等安全措施。
2.2.5 住宅建筑应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间。
2.2.6 在规定设计工作年限内，住宅建筑结构、部品和设备设施应满足安全性、适用性和耐久性要求。
2.2.7 住宅建筑的设计工作年限应符合表2.2.7的规定。
表2.2.7 住宅建筑的设计工作年限
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类别
|
设计工作年限（年）
|
|
建筑结构
|
不应低于50年
|
|
防水
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屋面工程
|
不应低于20年
|
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室内工程
|
不应低于25年
|
|
地下工程
|
不应低于建筑结构设计工作年限
|
|
外窗
|
不应低于20年
|
|
外保温系统
|
不应低于25年
|
2.2.8 住宅建筑应满足居住所需的通风、日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。
2.2.9 住宅建筑及其设备应能有效利用能源和水资源。
2.2.10 住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等不应发生脱落、坠落。
2.2.11 住宅建筑应提供保证人员安全疏散的设施与条件。
2.2.12 住宅建筑应具有防止火灾蔓延的措施，并应在火灾时维持结构的稳定性。
2.2.13 住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件。
2.2.14 住宅建筑严禁与经营、存放或使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、作坊或储藏间等组合建造。
2.2.15 装配式住宅建筑的结构构件和部件部品应符合通用性要求。
2.3 使用维护
2.3.1 住宅项目配套建设的公共设施的使用功能不应擅自改变。
2.3.2 公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、屋面等住宅建筑的共用部位不应擅自拆改或占用。
2.3.3 住宅建筑承重结构、主要使用功能或建筑外观不应擅自改动。
2.3.4 住宅建筑抗震构件、隔震沟、隔震缝、隔震减震装置及标识不应擅自变动、损坏或者拆除。
2.3.5 公共用途的给水排水、供暖、燃气、供电、通信等设施不应擅自拆改。
2.3.6 住宅建筑公共空间和场地、公用设备和设施应定期进行维护、检修和管理，并应保证其正常运行。
2.3.7 住宅项目消防设施应保持完好及正常工作，疏散通道、消防车通道应保持畅通。
2.3.8 楼面或屋面上不应堆放影响结构安全的重物。
2.3.9在既有建筑外增加任何设施不应使相邻住宅日照标准降低；对于既有住宅建筑加装电梯，在按相关规定进行充分协商符合条件的情况下，应允许适当降低相邻住宅日照标准。
3 居住环境
3.1 空间环境
3.1.1 住宅项目应为居民提供宜居的居住生活环境，其居住街坊的空间环境控制指标应符合表3.1.1-1的规定；当住宅建筑采用低层或多层高密度布局方式时，其居住街坊的空间环境控制指标应符合表3.1.1-2的规定。
表3.1.1-1 居住街坊的空间环境控制指标
|
建筑气候区划
|
住宅建筑
平均层数类别
|
住宅用地容积率
|
建筑密度最大值（%）
|
绿地率
最小值
（%）
|
住宅建筑高度控制最大值（m）
|
|
I、VII
|
低层（1-3层）
|
1.0
|
35
|
30
|
18
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.1～1.4
|
28
|
30
|
27
|
|
多层II类（7-9层）
|
1.5～1.7
|
25
|
30
|
36
|
|
高层I类（10-18层）
|
1.8～2.4
|
20
|
35
|
54
|
|
高层II类（19-26层）
|
2.5～2.8
|
20
|
35
|
80
|
|
II、VI
|
低层（1-3层）
|
1.0~1.1
|
40
|
28
|
18
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.2～1.5
|
30
|
30
|
27
|
|
多层II类（7-9层）
|
1.6～1.9
|
28
|
30
|
36
|
|
高层I类（10-18层）
|
2.0～2.6
|
20
|
35
|
54
|
|
高层II类（19-26层）
|
2.7～2.9
|
20
|
35
|
80
|
|
III、IV、V
|
低层（1-3层）
|
1.0～1.2
|
43
|
25
|
18
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.3～1.6
|
32
|
30
|
27
|
|
多层II类（7-9层）
|
1.7～2.1
|
30
|
30
|
36
|
|
高层I类（10-18层）
|
2.2～2.8
|
22
|
35
|
54
|
|
高层II类（19-26层）
|
2.9～3.1
|
22
|
35
|
80
|
表3.1.1-2 低层或多层高密度居住街坊的空间环境控制指标
|
建筑气候区划
|
住宅建筑层数类别
|
住宅用地容积率
|
建筑密度最大值（%）
|
绿地率最小值（%）
|
住宅建筑高度控制最大值（m）
|
人均住宅用地面积
（m2/人）
|
|
I、VII
|
低层（1-3层）
|
1.0、1.1
|
42
|
25
|
11
|
32～36
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.4、1.5
|
32
|
28
|
20
|
24～26
|
|
Ⅱ、Ⅵ
|
低层（1-3层）
|
1.1、1.2
|
47
|
23
|
11
|
30～32
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.5～1.7
|
38
|
28
|
20
|
21～24
|
|
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
|
低层（1-3层）
|
1.2、1.3
|
50
|
20
|
11
|
27～30
|
|
多层I类（4-6层）
|
1.6～1.8
|
42
|
25
|
20
|
20～22
|
3.1.2 住宅建筑间距应按表3.1.2规定的日照标准进行控制。旧区改建项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h。
表3.1.2 住宅建筑日照标准
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建筑气候区划
|
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区
|
Ⅳ气候区
|
Ⅴ、Ⅵ气候区
|
|
城区或镇区常住人口
（万人）
|
≥50
|
＜50
|
≥50
|
＜50
|
无限定
|
|
日照标准日
|
大寒日
|
冬至日
|
|
日照时数(h)
|
≥2
|
≥3
|
≥1
|
|
有效日照时间带
(当地真太阳时)
|
8时~16时
|
9时~15时
|
|
计算起点
|
底层窗台面
|
注：底层窗台面是指距室内陆坪0.9m高的外墙位置。
3.2 场地
3.2.1 住宅项目的场地应保障安全，并应符合下列规定：
1 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应防护措施，并应达到居住用地声环境和光环境质量的要求；
2 土壤存在污染的地段，应采取有效措施进行无害化处理，并应达到居住用地土壤环境质量的要求；
3 场地设计应满足应急疏散和外部灭火救援的有关要求。
3.2.2 居住街坊内应设集中绿地，并应符合下列规定：
1 新区建设项目集中绿地不应少于0.50m2/人；旧区改建项目集中绿地不应少于0.35m2/人；
2 集中绿地宽度不应小于8m；
3 集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，并应设老年人和儿童活动场地。
3.2.3 住宅建筑应配建附属道路，并应符合下列规定：
1 应与城市或镇区道路系统相互联通，并应满足急救、消防及运输车辆的通行要求；
2 应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通，并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统；
3 步行路面应采用防滑铺装。
3.2.4 住宅项目场地的自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并应符合下列规定：
1 台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构；
2 高度大于2.0m的护坡或挡土墙的上缘与高台地上建筑物的水平净距不应小于3.0m，其下缘与低台地上建筑物的水平净距不应小于2.0m。
3.2.5 住宅项目场地竖向设计应有利于雨水径流的控制和雨水的资源化利用，并应满足防洪排涝的要求。场地地面排水设计坡度不应小于0.2％。
3.2.6 住宅建筑高度大于10m时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.6的规定。
表3.2.6 住宅建筑外墙面至道路边缘的最小距离
|
相互关系
|
出入口设置
|
城市道路（m）
|
附属道路（m）
|
|
面向道路
|
无
|
3.0
|
2.0
|
|
有
|
5.0
|
2.5
|
|
山墙面向道路
|
2.0
|
1.5
|
注：1 城市道路的边缘是指道路红线；
2 附属道路的边缘是指路面边线。
3.2.7 住宅项目室外公共区域夜间照明照度值和一般显色指数不应低于表3.2.7规定的限值。
表3.2.7住宅项目室外公共区域夜间照明照度值和一般显色指数限值
|
场所
|
平均水平照度
Eh,av（lx）
|
水平照度
Eh,min（lx）
|
垂直照度
Ev,min（lx）
|
半柱面照度
Esc,min（lx）
|
一般显色指数
|
|
道路
|
主要附属道路
|
15
|
3
|
5
|
3
|
60
|
|
其他附属道路
|
10
|
2
|
3
|
2
|
60
|
|
健身步道
|
20
|
5
|
10
|
5
|
60
|
|
活动场地
|
30
|
10
|
10
|
5
|
60
|
注：水平照度的参考平面为地面，垂直照度和半柱面照度的计算点或测量点高度为1.5m。
3.3 配套设施
3.3.1 住宅项目的配套设施应根据居住人口规模和设施服务半径综合确定，并应按照所在居住区分级配置标准统筹配套、同步建设。
3.3.2 住宅项目应设置生活垃圾收集点，并应满足垃圾分类收集需求；垃圾收集点应设便于识别的标志，厨余垃圾收集容器应具备可封闭的功能。
3.3.3 住宅项目应配套建设非机动车停车场所，其位置应方便使用和管理；配置电动自行车充电设施时，应设专用配电箱。
3.3.4 住宅项目应配套建设机动车停车场所；配套车位数量应根据当地机动化发展水平、住宅项目所处的区位、用地及公共交通条件综合确定，并应符合下列规定：
1 应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件；
2 应设无障碍停车位。
3.3.5 住宅项目应设快递箱（柜）或预留安装条件。
4 建筑空间
4.1 套内空间
4.1.1 卧室的使用面积应符合下列规定：
1 卧室使用面积不应小于5m2；
2 住宅套型不设起居室时，卧室使用面积不应小于9m2；
3 卧室短边净宽不应小于1.8m。
4.1.2 新建住宅建筑的层高和室内净高应符合下列规定：
1 层高不应低于3.00m；
2 卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3；
3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.10m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2。
4.1.3 卧室、起居室和厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，应合理布置，采取必要的通风、防潮、排水及安全防护等措施。
4.1.4 厨房的使用面积不应小于3.5m2。
4.1.5 厨房应配置洗涤池、水龙头、案台、灶具、排油烟机等设施或预留安装位置。
4.1.6 每套住宅应设卫生间，应配置便器、洗浴器、洗面器等卫生器具或预留安装位置及条件。布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5m2。
4.1.7 卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。
4.1.8 卫生间的设置应符合下列规定：
1 跃层或多层套型，布置有起居室或卧室的楼层至少应配置1间配置便器和洗面器或预留安装位置及条件的卫生间；
2 卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；
3 卫生间门应具备或预留向外开启的空间要求。
4.1.9 卫生间防水应符合下列规定：
1 卫生间地面应设防水层，墙面、顶棚应设防潮层；
2 卫生间淋浴区墙面防水层高度不应小于2.00m，洗面器处墙面防水层高度不应小于1.20m，其他墙面防水层高度不应小于0.30m；
3 卫生间地面设有地漏时，应设坡度不小于1%的排水坡坡向地漏。
4.1.10 卫生间地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.6。
4.1.11 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
4.1.12 每套住宅应有放置洗衣机的位置及使用条件，并应配置洗衣机的给水排水设施。
4.1.13 厨房、卫生间、封闭阳台与相邻空间地面的高差不应大于0.015m，并应以斜坡过渡；户门的门槛高度和户门内外高差不应大于0.015m。
4.1.14 套内入口过道净宽不应小于1.10m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。
4.1.15 新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。
4.1.16 设有阳台时，应符合下列规定：
1 阳台栏杆净高不应低于1.10m，阳台栏杆应有防止攀登和防止物品坠落的措施，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；
2 开敞式阳台应采取有组织排水和防水措施；
3 放置洗衣机的阳台地面应采取有组织排水和防水措施；
4 各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。
4.1.17 临空外窗的窗台距室内陆面的净高小于0.90m时，应配置防护设施，防护设施的高度应由地面或可登踏面起算，且不应小于0.90m。当凸窗窗台高度小于等于0.45m时，其防护高度应从窗台面起算，且不应小于0.90m；当凸窗窗台高度大于0.45m时，其防护高度应从窗台面起算，且不应小于0.60m；凸窗的防护设施应贴外窗设置。
4.1.18 当住宅建筑凹口的净宽与净深之比小于1:3且净宽小于1.2m时，卧室和起居室的外窗不应设置在凹口内。
4.2 公共空间
4.2.1 设有公共走廊时，应符合下列规定：
1 走廊净宽不应小于1.20m，净高不应低于2.10m；
2 设置封闭外廊时，应设置可开启的窗扇。
4.2.2 公共楼梯的设置应符合下列规定：
1 建筑高度不超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m；建筑高度超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m。
2 公共楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，且同一个楼梯梯段踏步的宽度、高度均应一致；每个梯段的首步和末步踏步应设明显标志。
3 楼梯扶手高度不应小于0.90m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.10m；楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4 楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止坠落和儿童攀登的措施。
4.2.3 电梯井道及电梯机房、水泵机房、冷冻机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室布置。
4.2.4 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：
1 入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m，呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85～1.10m。
2 入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。
3 入户层为十二层及以上的住宅建筑，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33m的住宅建筑，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。
4可容纳担架电梯采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，轿厢短边尺寸不应小于1.50m；采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，轿厢深度不应小于2.10m。可容纳担架电梯的电梯轿厢门净宽不应小于0.90m。
4.2.5 既有住宅建筑加装电梯不应降低结构安全性和影响正常使用功能。加装电梯的载重量不应小于320kg，轿厢门净宽不应小于0.80m。
4.2.6 电梯井应独立设置，且不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞、检修门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。
4.2.7 公共出入口设置应符合下列规定：
1 每个住宅单元至少应有一处无障碍公共出入口。
2 公共出入口的外门通行净宽不应小于1.10m。
3 除平坡出入口外，公共出入口在门完全开启的状态下，平台的净深度(从门扇开启时的最远点至平台边缘的距离)不应小于1.50m。
4 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止坠物伤害的安全措施；公共出入口上方设置雨篷时，雨篷的宽度不应小于门洞的宽度，雨篷的深度不应小于门扇开启时的最大深度且不应小于1m。
5 公共出入口台阶高度超过0.45m并侧面临空时，应设防护设施，且防护设施净高不应低于1.10m。
4.2.8 外廊、室内回廊、内天井及室外楼梯等临空处应设防护栏杆，且应符合下列规定：
1栏杆高度不应小于1.10m，其中上人屋面临空处栏杆高度不应小于1.20m；
2 栏杆应有防止攀登和物品坠落的措施，栏杆垂直杆件间的净距不应大于0.11m。
4.2.9 公共走廊、公共楼梯、电梯厅、公共出入口等处的地面应采用防滑铺装，地面静摩擦系数（COF）不应小于0.5。
4.2.10 下列设施应设置在住宅建筑共用空间内：
1 给水总立管、消防立管、屋面雨水立管（设置在开敞式阳台的雨水立管除外）、供暖（空调）供回水总立管、配电和弱电干线（管）等公共管道；
2 公共管道阀门（必须设在套内的燃气引入管阀门除外）、电气设备及用于总体调节和检修的部件（套内排水立管检修口除外）；
3 室内供暖管沟和电缆沟的检查孔。
4.2.11 住宅建筑应配套设置信报箱。
4.2.12 住宅建筑的电缆井、管道井应在每层楼板处严密封堵。住宅建筑不应设置垃圾道。
4.2.13 当设置分体式空调或预留安装位置时，应符合下列规定：
1 应为室外机的安装和维护设置安全且方便操作的可上人平台或空间。
2 室外机应采用坐式安装方式，且室外机底座应与专用平台板（架）连接牢固，并应采取防止坠落的措施。专用平台板（架）应与建筑主体结构连接牢固。
3 室外机应能通畅地向室外排放空气和自室外吸入空气，室外机位的格栅不应妨碍空调有效散热。
4.2.14 住宅建筑采用太阳能热水系统、光伏系统时，应统一规划、同步设计、同步施工，且太阳能热水系统、光伏系统的设置应符合下列规定：
1 应与建筑主体结构连接牢固；
2 应采取防水、密封和排水构造措施；
3 不应破坏住宅建筑防水层及附属设施。
5 结构安全
5.0.1 住宅建筑结构安全等级不应低于二级。
5.0.2 住宅建筑抗震设防类别不应低于标准设防类。
5.0.3住宅建筑结构应进行承载力极限状态、正常使用极限状态和耐久性设计，并应符合住宅建造过程的安全性要求以及住宅设计工作年限内的正常使用要求。
5.0.4 新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm。
5.0.5 临近住宅建筑的永久性边坡的设计工作年限，不应低于受其影响的住宅建筑的结构设计工作年限。
5.0.6 在住宅建筑设计工作年限内，地基基础应满足承载力、稳定性和耐久性要求；地基基础变形应满足住宅建筑结构安全和正常使用功能要求。
6 室内环境
6.1 声环境
6.6.1 住宅建筑内电梯、水泵、变压器等共用设施设备排放至卧室、起居室内的建筑设备结构噪声，不应大于表6.1.1规定的限值。
表6.1.1 卧室、起居室内的建筑设备结构噪声限值
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房间名称
|
倍频带等效声压级（dB）
|
低频等效声级（dB）
|
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31.5Hz
|
63Hz
|
125Hz
|
250Hz
|
|
卧室
|
72
|
55
|
43
|
35
|
30
|
|
起居室
|
79
|
63
|
52
|
44
|
40
|
6.1.2 住宅卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能应符合下列规定：
1 卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和（）不应小于50dB；其他分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差与粉红噪声频谱修正量之和（)不应小于48dB；
2 卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级不应大于65dB。
6.1.3 住宅外墙、外门窗空气声隔声性能应符合下列规定：
1 住宅外墙的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（）不应小于45dB；
2 交通干线两侧卧室外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（）不应小于35dB；其他外门窗的计权隔声量与交通噪声频谱修正量之和（）不应小于30dB。
6.1.4 与卧室相邻的卫生间，排水立管不应贴临与卧室共用的墙体，且应采取隔声包覆处理措施。上层卫生间排水时，在卧室内测得的排水噪声等效声级不应大于33dB。
6.2 光环境
6.2.1 每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。
6.2.2 住宅采光应符合下列规定：
1 每套住宅卧室、起居室、厨房均应有直接采光；
2 每套住宅中侧面采光的采光系数平均值满足2.0%的居住空间至少应有1个；当一套住宅中居住空间总数超过4个时，侧面采光的采光系数平均值满足2.0%的居住空间至少应有2个。
6.2.3 住宅卧室、起居室一般照明光源的色温不应高于4000K。
6.2.4 住宅建筑公共区域的照度和一般显色指数不应低于表6.2.4规定的标准值。
表6.2.4 住宅建筑公共区域照度和一般显色指数标准值
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房间或场所
|
参考平面及其高度
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照度标准值（lx）
|
一般显色指数Ra
|
|
电梯前厅
|
地面
|
75
|
60
|
|
走道、楼梯间
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地面
|
100
|
60
|
|
车库
|
车位
|
地面
|
30
|
60
|
|
车道
|
地面
|
50
|
60
|
6.3 热环境
6.3.1 供暖住宅建筑的屋面、外墙、地面、与室外空气直接接触的楼面等的内表面在室内温、湿度设计条件下不应出现表面结露。
6.3.2 夏季自然通风情况下，夏热冬暖、夏热冬冷和寒冷B区住宅建筑的外墙、屋面内表面温度不应高于室外空气温度的最高值。
6.3.3 每套住宅的自然通风开口面积不应小于地面面积的5％。卧室、起居室、厨房应能自然通风，并应符合下列规定：
1 卧室、起居室的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的5%；当房间外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于房间和阳台地板面积总和的5%。
2 厨房的自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的10%，且不应小于0.60m2；当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地板面积总和的10%，且不应小于0.60m2。
7 建筑设备
7.1 给水排水
7.1.1 住宅应设给水排水系统。
7.1.2 住宅套内分户用水点的给水压力不应小于0.1MPa，入户管的给水压力不应大于0.35MPa。
7.1.3 住宅建筑的用水应分类、分户计量，水表的设置位置应便于管理、安装、使用和检修。
7.1.4 住宅应设生活热水系统或预留安装户式热水器的位置和管道。
7.1.5 厨房和卫生间的排水立管应分别设置。
7.1.6 排水管道不应穿越卧室。
7.1.7 设有淋浴器或洗衣机的部位应设地漏或排水设施，其水封深度不应小于50mm。构造内无存水弯的卫生器具及无水封地漏与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存水弯，其水封深度不得小于50mm。
7.1.8 生活污、废水不应排入雨水排水系统。
7.1.9 住宅室内陆面标高低于室外排水检查井井盖标高时，其卫生器具和地漏的排水应采用压力排水系统，并应采取防止倒灌的措施。
7.2 供暖、通风与空调
7.2.1 严寒和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。夏热冬冷地区的住宅建筑应设供暖、空调设施或预留安装位置；夏热冬暖地区的住宅建筑应设空调设施或预留安装位置。
7.2.2 住宅建筑采用集中供暖系统时，冬季室内供暖计算温度不应低于表7.2.2的规定。
表7.2.2 集中供暖住宅建筑冬季室内供暖计算温度
|
空间类别
|
室内供暖计算温度（℃）
|
|
卧室、起居室和卫生间
|
18
|
|
厨房
|
15
|
7.2.3 住宅建筑采用集中供暖系统时，应采用热水作为热媒，并应有可靠的水质保证措施。
7.2.4 住宅建筑设有供暖系统时，应具有室内温度调节功能。
7.2.5 供暖系统不应有冻结危险，并应有热膨胀补偿措施。
7.2.6 无外窗的暗卫生间应设防止回流的机械通风设施。
7.2.7 厨房设置排烟道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。
7.2.8 室内空调设备的冷凝水应能有组织地排放，应设冷凝水排放立管及主要房间的接口，凝结水管不应出现倒坡。空调冷凝水不应排入雨水立管。
7.3 燃气
7.3.1 对于使用燃气的住宅建筑，每套住宅应至少设一个燃气双眼灶和一个燃气热水器或预留安装位置及条件。
7.3.2 住宅建筑燃气管道及设施的供气能力应满足所设置燃具在正常工况下同时工作的需要。燃气管道及设施的设置应满足安全要求，并应根据住宅结构合理布置，不应敷设在卧室，以及电梯井、通风道、排气道、暖气沟的竖井或沟槽内。
7.3.3 住宅建筑采用管道供气方式时，应按每套住宅分别进行计量。燃气表的设置应便于使用、检修和保养，并应满足安全的要求。
7.3.4 设置燃具的房间应符合下列规定：
1 房间的净高不应低于2.20m，且不应与卧室、兼起居的卧室等直接连通；
2 房间的自然通风或强制通风，应满足燃气燃烧所需的空气量；
3 与燃具贴邻的墙体、地面、台面等应为不燃材料，安装燃气热水器或燃气采暖热水炉的墙面或地面应能承受其荷载。
7.3.5 设置燃具的住宅应设置燃具的排烟及排气装置，并应符合下列规定：
1 应能将燃具产生的烟气全部排至室外；
2 排气管装置应有防倒烟措施，多台燃具的共用烟道应有防串烟措施；
3 排气管装置不应穿过卧室；
4 排烟口应设在烟气容易扩散的室外开放空间，且烟气不应回流至住宅建筑和窜入相邻建筑物内；
5 不应有因破损、连接不紧密等导致的漏烟；
6 燃气灶不应与燃气热水器、燃气采暖热水炉共用排气装置。
7.4 电气
7.4.1 住宅建筑应设供配电系统，并应按用电负荷等级供电。住宅建筑主要用电负荷等级不应低于表7.4.1的规定。
表7.4.1 住宅建筑主要用电负荷等级
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住宅建筑高度（H）
|
主要用电负荷名称
|
负荷
等级
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|
H＞54m
|
航空障碍照明、智能化系统机房、安全防范系统、电梯、排水泵、生活给水泵、走道及楼梯间照明、值班照明。
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一级
|
|
27m＜H≤54m
|
智能化系统机房、安全防范系统、电梯、排水泵、生活给水泵、走道及楼梯照明、值班照明。
|
二级
|
|
--
|
除上述一级负荷和二级负荷以外的用电负荷。
|
三级
|
7.4.2 每套住宅应设电能表。电能表的设置位置应便于管理、安装、使用和检修。
7.4.3 每套住宅应设家居配电箱，并应符合下列规定：
1 家居配电箱应设同时断开相线和中性线且具有隔离功能的电源进线开关电器；电源配电回路应设短路和过负荷保护电器；电源插座回路均应加设剩余电流动作值不大于30mA的剩余电流动作保护器。
2 暗装家居配电箱底边距离地面高度不应低于1.60m，安装位置应便于使用和维修维护。
3 家居配电箱的进出电源线应选用铜材质导体，电源进线的横截面积不应小于6mm2，电源配电回路的横截面积不应小于1.5mm2。
7.4.4 住宅照明回路、空调电源插座回路、电热水器等2kW及以上的用电设备回路、厨房内的电源插座回路、其他功能用房的电源插座回路应分别设置。
7.4.5 住宅的电源插座均应采用安全型插座，卫生间设置的电源插座尚应加设防止水溅的措施。每套住宅电源插座的设置要求和数量应符合表7.4.5的规定，布置洗衣机、冰箱、排油烟机、排风机、电/燃气热水器、空调器处，尚应加设1个专用单相三孔电源插座。
表7.4.5 每套住宅电源插座的设置要求及数量
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序号
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名称
|
设置要求
|
数量
（个/间）
|
|
1
|
起居室、兼起居的卧室
|
单相两孔、三孔电源插座
|
≥3
|
|
2
|
卧室
|
单相两孔、三孔电源插座
|
≥2
|
|
3
|
厨房
|
单相两孔、三孔电源插座
|
≥3
|
|
4
|
卫生间
|
单相两孔、三孔电源插座
|
≥1
|
7.4.6 年预计雷击次数大于0.25的住宅建筑应按不低于第二类防雷建筑物采取相应的防雷措施。其他在可能发生地闪地区的住宅建筑，应按不低于第三类防雷建筑物采取相应的防雷措施。
7.4.7 进出住宅建筑的金属管道应与住宅建筑接地装置做等电位联结。装有固定浴盆和/或淋浴器的卫生间应设等电位联结作为附加防护。
7.5 智能化
7.5.1 住宅建筑应设通信系统。在公用电信网络已实现光纤传输的地区，住宅建筑的通信设施应采用光缆到户方式。
7.5.2 住宅建筑应设有线电视系统。有线电视设施应采用光缆或同轴电缆以独立专线方式建设。
7.5.3 新建住宅项目的智能化系统设备用房和室外地下智能化系统管道应与住宅项目同步建设。
7.5.4 每套住宅应设家居配线箱，并应符合下列规定：
1 家居配线箱的进线管不应少于2根，有源家居配线箱应设供电电源；
2 起居室或兼起居室的卧室应设通信系统信息端口和有线电视系统信息端口；
3 家居配线箱的出线管应敷设到通信系统信息端口和有线电视系统信息端口。
7.5.5 当发生紧急情况时，住宅建筑疏散通道上和出入口处的门禁应具有就地从内部手动解除或集中解除的功能。