一房二卖虽然登记在先,但主观恶意不受法律保护
董清华律师服务网 http://www.dqhfww.com 2019-03-05
         一房二卖虽然登记在先,但主观恶意不受法律保护 

                   

 

 【前言后语】“一房二卖”在商品房买卖实践中经常发生,究其原因是不良开发商出于资金需要或者其他原因所致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要》的出台,对于遏制“一房二卖”的乱象起到了一定的规制作用。2018年本律师受案两起“一房二卖”的案件均是发生在司法解释出台前后不久时段,对于如何理解上述最高法的司法文件精神,从而据此解决两宗解决民事纠纷,本人有切身的体会,,特做扼要简单分享。

 【案1简要】原告李某于2003年12月26日与原某县房地产开发公司签订《临街门面房屋买卖合同》,购得某栋号商住楼,合同总价456890元。签约当日原告即通过银行转账和交付现金方式交付首付款183890元。而后通过返租租金冲抵房款、补偿款、现金和银行转账200000元等各种方式于2005年7月13日交齐房款。开发公司于2005年末7月交付房屋予原告居住并出租至今。因历史原因开发公司一直未给原告办理权属证。

    2016年上半年,原告根据国家政策精神,申请办理不动产登记证。经查询,原告被告知,开发公司于2004年4月15日将该房产另行出售给了王某、池某,并为其办理了产权证。2015年期间王某、池某以产权证遗失为由再申请不办了不动产登记证。国土部门拒绝为原告办理不动产登记证,并口头和书面多次回复要求原告诉讼解决。

     经核实,某开发公司系某县国土局独自开办的,于2008年期间根据国家政策被依法注销。

  【案2简要】民主改革时,原告尹某父亲及其家人在某县城取得两间半房屋。1979年12月24日第三人某县房产物业管理公司在落实政策是做出了“某县房地产公司关于尹某房屋处理结论”,该结论确定了涉案房屋归尹某父子所有。而后原告及其家人在该房屋居住、占有、收益至今。2003年原告父亲去世,2018年6月8日原告父亲的其他子女都书面声明放弃该房屋的继承权,由原告尹某个人继承。2018年7月10日,原告尹某向被告某县国土局申请办理涉案房屋不动产登记证。被告国土局以该房屋在2007年已经登记在第三人何某名下为由做出了不予登记的决定。原告认为被告国土局将其所有的房屋登记在第三人名下,侵犯了原告的合法权益,请求法院依法确认被告违法并撤销已经颁证具体的行政行为。

    经查实,2003年11月25日,第三人何某以10000元的价格从第三人某县房地产物业管理公司购买了涉案房屋,并于2007年办理了产权登记,但一直未占有、使用、收益至今。

    某县法院以(2018)湘0223行初字141号行政判决书一审判决:撤销某县国土局为第三人何某颁发的权属证。

    因本律师在该县执业长达15年有余,有良好的执业声誉,故上述两案原告何某和被告何某因不服产权登记部门不予登记和一审判决慕名找湖南锐和律师事务所董清华律师维权。

  【律师办案】对于原告何某的要求,董清华律师经慎重考虑予以受案,并依据法律和事实还有历史现实,对案件进行了综合分析后,提出:何某和开发公司签约在先,并全额付款并收楼,虽然没有办理产权证,但至今实际使用、收益至今,且对第三人和开发公司的第二次买卖和办理权证手续一无所知,且查实第三人并未实际交纳房款和国家税费,其购房行为系与开发公司有其他债权债务纠纷而设定的变相担保行为。虽然根据民法理论,两份合同均已经成立,但第三人与开发公司签订的第二份合同,双方主观上存在恶意,系无效的民事法律行为。而原告何某的购房行为依法有效且得到实际履行,依法也应该辉得到法院的支持。据此建议何某首先通过协商解决,不成通过民事诉讼确认第二份合同无效,再依法申请国土部门办理不动产登记证。经过长达半年时间的反复协调,2019年3月份,开发公司原承办人协助原告依法办理了不动产登记证。

   【律师说法】 对于被告何某不服一审法院行政判决书请求上诉案件,董清华律师答复:因涉案房屋历史以来一直由尹某所有、使用、收益至今,且1979年落实政策再次明确了涉案房屋归尹某,虽然没有办理产权登记,依法应该认定归原告尹某。由于房地产物业管理公司明知涉案房屋归原告尹某所有、使用】收益至今,但隐瞒事实将涉案房屋于2003年再次出售给被告何某,且收取购房款10000元,并于2007年协助办理产权证登记。虽然被告何某的购房行为形式上合法且得到了实际履行并得到国家主管部门的确权,但属于典型的“一房二卖”,房地产物业管理公司主观上有恶意,特别是原告尹某一直上访。法院的判决是对的,被告何某的上诉很难得到二审法院的支持,建议何某息诉。后何某表示,结合之前多方咨询结果,更认可董清华律师的答复是有法可依的,也知道上诉希望渺茫。但为了拖延时间,形式上坚持自己还是要去上诉。

    本案关键是如何理解后购房合同当事人在主观上如何进行 恶意办理登记?在“一房二卖甚至多买”的情况下,如果第二买受人签订合同的目的纯粹恶意,即纯粹是为了损害第一买受人的合法利益,则其签订的合同应属于无效。鉴于恶意串通在性质上是一种纯主观的状态,除恶意串通当事人自认外,还应该根据客观证据加以确定。鉴于恶意串通涉及主观评价,其构成要件通常难以简单的通过成文法加以规定。更多的应该是根据司法实践,即由法官综合分析进行案例类型的总结得出。实践中,以下几项因素的相互作用常被用来证明恶意串通的存在。(1)第一买受人已经实际入住的事实。(2)第二买受人的身份。在有的案例中,第二买受人为出卖公司法定代表人的配偶、第二买卖合同是在第一买卖合同基础上修改而成等事实,被认定为恶意串通的证明。例如据本律师调查了解,本案例1的第二买受人既是开发公司实际经营者的妻妹,他们之间存在其他经济纠纷,相互就拿涉案房地产进行恶意登记予以担保方式解决债权债务关系。(3)合同约定的价格及对家是否实际支付。案例1第二买受人王某就没有支付分文购房款和国家税费等。正如最高人民法院在裁判中所指出的,“构成恶意串通确需要行为人明知该行为损害国家、集体、第三人利益,即行为人主观上具有故意。而判断行为人主观上是否有恶意则需要结合案情予以综合判断”。这就要求法官和律师必须要正直的品格和优秀的业务素养!

  【最高人民法院民一庭意见】后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意,不具有与出卖人恶意串通的行为,其买卖合同就应认定为有效。否则就是无效。当以同一标的物的数个买卖合同均为有效的情况下,根据债权平等的原则,各受让人均可以要求继续履行合同。但鉴于标的物的特定性,谁能够依据合同最终取得标的物所有权,应区分不同情形加以判定。根据《合同法》等法律、司法解释的规定,合同得不到履行、不能取得标的物的买受人,可以向出卖人请求解除合同、赔偿损失。

  【法律依据】《第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条  审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定

    

本文作者:湖南锐和律师事务所董清华律师,株洲市第三届十佳律师。

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