以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定效力
董清华律师服务网 http://www.dqhfww.com 2016-12-04
以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定效力
【案情简介】1993年2月汽修厂与中行签订《合作建房合同》，约定在汽修厂所在地建成一幢12层的综合办公楼，汽修厂出土地，中行出资金，双方按照各50%分成，其中北侧往上十二层归中行所有，南侧往上十二层归汽修厂所有，建成后属于中行的部分，汽修厂办理转让手续，费用汽修厂承担。合同签订后，汽修厂以改造名义向规划局出具申请，申请对该厂二期改造工程的生产办公房不纳入土地批租。规划局同意该厂的申请，该厂以自己的名义办理了报建手续，后汽修厂更名为修造公司。1997年底综合办公楼建成实际交付支行。2001年9月双方为办理产权转让，签订协议一份，约定双方指派人员办理综合办公楼的房产证、土地证及为中行办理房产证、土地手续，因修造公司资金困难，暂由中行垫付资金。协议签订后双方未办理转让手续。2001年11月修造公司国有企业改制，评估报告中未将属于中行的房产及土地纳入评估范围。后改制后的汽修公司单方面办理了全部12层的房产证及全部土地的土地使用证，土地使用证的性质为国有划拨工业用地，未办理出让手续。中行提出诉讼，请求确认《合作建房合同》有效，并且确认其对12层办公楼享有所有权。汽修公司提出反诉，要求确认《合作建房合同》无效，并且确认对其层办公楼相应产权及占地使用权。
【法院处理】一审法院认为双方的合同性质系买卖合同，合同有效，判决合同有效，中行对占用和使用的综合办公楼享有所有权，剩余的房屋所有权由汽修公司所有。双方均提出上诉，二审认为《合作建房合同》违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》和相关司法解释禁止性规定而无效，中行未取得房产证书，依据《物权法》相关规定，汽修公司享有所有权。对于中行投入资金返还和损失，中行可以另行主张权利，判决中行从其占有的房产腾退。中行申请再审，再审法院认为双方的合作建房不同于一般的合作建房，并无销售牟利，《合作建房合同》有效，中行可以占用案涉房产，但是要求确认所有权尚未获得人民政府批准，条件不具备，判决《合作建房合同》有效，驳回中行及汽修公司其他诉讼请求。
【最高法院民一庭意见】按照约定履行步骤依法改变划拨土地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前提签订的合作建房的效力。合同当事人依约享有占有不动产的履行行为依法有效，受物权法保护，足以对方提出的腾退请求。
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